A inadimplência no aluguel residencial no país recuou em dezembro, após a estabilização observada em outubro e novembro, segundo o Índice de Inadimplência de Aluguéis (IIA), indicador lançado pela Loft para acompanhar mensalmente os atrasos no pagamento da locação.

Em dezembro de 2025, 5,8% dos contratos de locação apresentaram atraso superior a 15 dias, abaixo dos 6,2% registrados em outubro e novembro. O resultado encerra o ano em um patamar inferior ao observado no pico do segundo semestre, quando o índice chegou a 6,8% em setembro.

O indicador reúne informações de 500 mil contratos de Fiança Aluguel sob gestão da Loft em todo o Brasil, oferecendo uma leitura contínua e comparável da inadimplência em diferentes regiões e estados.

“Mesmo com juros elevados pressionando o orçamento das famílias ao longo do ano, o mercado de trabalho seguiu resiliente, com renda real relativamente estável. Esse conjunto de fatores ajuda a explicar por que a inadimplência não apenas deixou de crescer, como recuou no fechamento de 2025”, afirma Sandro Westphal, vice-presidente de Alianças e Parcerias Estratégicas da Loft.

Uma outra pesquisa da Loft, que entrevistou 1.300 pessoas em setembro e outubro, investigou as causas dos atrasos no aluguel. O fator mais citado foi a perda ou diminuição da renda (42% entre quem atrasou o pagamento), seguido por gastos imprevistos (27%) e despesas fixas muito altas (23%).

Melhora disseminada

A queda observada em dezembro aparece de forma relativamente disseminada entre as regiões. No Sudeste, o índice caiu de 6,1% para 5,8% entre novembro e dezembro. No Sul, houve recuo de 6,1% para 5,6%. Já no conjunto formado por Norte, Nordeste e Centro-Oeste, a taxa passou de 7,0% para 6,6%.

Entre os estados analisados, Minas Gerais manteve o maior nível de inadimplência, com 6,3% dos contratos em atraso, embora também tenha registrado queda em relação aos meses anteriores. O Rio de Janeiro segue com a menor taxa do país (4,5%), enquanto São Paulo fechou dezembro com 5,8%, em linha com a média nacional.

“A inadimplência é um indicador sensível ao ciclo econômico, mas também ao calendário das famílias. O fechamento do ano costuma trazer algum alívio, seja por reorganização financeira ou por entradas extraordinárias de renda, o que ajuda a explicar a melhora observada em dezembro”, afirma Westphal.

Taxa de inadimplência aluguel – país

Fonte: Loft, com base em dados de 500 mil contratos sob gestão

Taxa de inadimplência aluguel – por região

Fonte: Loft, com base em dados de 500 mil contratos sob gestão

Metodologia — Índice de Inadimplência de Aluguéis (IIA)

O Índice de Inadimplência de Aluguéis (IIA) é um indicador mensal desenvolvido pela Loft para acompanhar a proporção de contratos de locação residencial com atraso superior a 15 dias.

O levantamento considera 500 mil contratos ativos de Fiança Aluguel sob gestão da companhia, líder do mercado. A metodologia prevê uma janela de três meses para que a imobiliária, responsável pelo contrato de aluguel, informe a Loft sobre o atraso.

A amostra abrange todas as regiões do país e um conjunto diversificado de imóveis — de estúdios compactos a unidades familiares e casas de alto padrão.

Os dados são processados e consolidados mensalmente pelo time de Inteligência de Dados da Loft, com o objetivo de oferecer uma visão abrangente e precisa da inadimplência no mercado de locação brasileiro.

Entre reformas tributárias que finalmente saem do papel, juros que ensaiam uma trégua, programas habitacionais que combinam escala com tecnologia e uma reconfiguração silenciosa das fontes de crédito, o ano que se aproxima promete ser de consolidação. Não de explosão, mas de amadurecimento. E talvez seja exatamente isso que o setor mais precisa.

A Reforma Tributária e o fim da zona cinzenta

Comecemos pelo óbvio que insiste em não ser óbvio: a reforma tributária importa menos pelo seu impacto fiscal imediato e muito mais pelo que ela representa como reorganizadora do mercado. A partir de 1º de janeiro de 2026, inicia-se o ano-teste da cobrança de IBS e CBS nos documentos fiscais. É a primeira engrenagem de uma máquina que, até 2033, substituirá cinco tributos por um sistema dual de IVA.

A promessa é sedutora: menos cumulatividade, crédito tributário recuperável sobre insumos, transparência na cadeia produtiva. Na prática, isso significa que construtoras, imobiliárias e prestadores de serviços que sempre operaram formalmente terão vantagem competitiva ampliada. Quem vivia na zona cinzenta — reformas sem nota, serviços “por fora”, contratações informais — sentirá o cerco da fiscalização digital.

Vale o lembrete: o setor imobiliário conta com regras de transição específicas e redutores de alíquota que ainda dependem de regulamentação fina via Leis Complementares. Mas o movimento geral está claro. Até onde pude rastrear, os ajustes aprovados pelo Congresso contemplam redutores para imóveis populares e mecanismos que, teoricamente, evitarão aumentos dramáticos de carga. O Ministério da Fazenda projeta queda de até 5,5% no custo de imóveis de R$ 200 mil, enquanto os de R$ 2 milhões subiriam modestos 2,3%.

O que me parece mais relevante, contudo, é o efeito indireto: um mercado mais transparente tende a atrair funding mais barato e investidores mais sofisticados. A longo prazo, isso vale mais que qualquer benefício fiscal pontual.

Selic: o monstro que virou animal de estimação

Falemos agora da taxa Selic, que encerra 2025 em patamares de dois dígitos historicamente desafiadores — precisamente 15% ao ano. Há uma década, esse número paralisaria incorporadoras, congelaria lançamentos e esvaziaria estandes de venda. Mas algo mudou. O mercado foi, digamos, domesticado pela realidade.

As projeções do Boletim Focus indicam que o Banco Central iniciará cortes graduais ao longo de 2026, com a taxa podendo encerrar o ano em torno de 12% a 12,5% — ainda em dois dígitos, mas respirável. Não é milagroso, mas é suficiente. Cada ponto percentual de queda na Selic representa cerca de 7% a 8% de redução no valor da parcela mensal do financiamento. Para um comprador de classe média, isso é a diferença entre caber ou não caber no orçamento.

Mas o dado que me impressiona não está nos números da taxa em si, e sim no comportamento do setor diante dela. Os números da Abecip mostram que, mesmo com juros elevados em 2025, o volume de crédito imobiliário manteve-se robusto — não nos patamares de 2020-2021, é verdade, mas historicamente relevante.

Há uma maturidade silenciosa acontecendo. O mercado brasileiro finalmente entendeu que precisa operar em cenários de juros estruturalmente diferentes da década de 2010. E está aprendendo.

Demografia: o bônus que muda de formato

Outro pilar frequentemente negligenciado: o Brasil ainda está surfando o bônus demográfico. Temos massa populacional concentrada na faixa produtiva, gerando renda e demandando moradias. Dados do IBGE confirmam que o pico populacional só virá em 2041.

Mas não se trata de contar cabeças — trata-se de contar lares. Mesmo quando a população estabilizar em números absolutos, a formação de novas famílias continuará.