REARP: Riscos e Benefícios na Regularização Patrimonial

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Regime oferece tributação de 4% para quem antecipar pagamento, mas regra de 5 anos pode anular benefício; especialista alerta para riscos e exceções

O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), novo instrumento tributário para o mercado imobiliário, permite atualizar o valor do imóvel para o preço de mercado atual no Imposto de Renda, pagando 4% sobre a diferença entre valor declarado e real. No entanto, mesmo com uma economia potencial, o benefício exige cautela.

Segundo a colunista do Estadão Maria Carolina Gontijo, o REARP “é a versão tributária de uma ‘promoção relâmpago’: recolha um pouco agora, para evitar pagar muito mais no futuro”.

Como funciona a nova tributação

Especialistas explicam que os imóveis entram na declaração de renda pelo custo histórico, ou seja, pelo valor pago na época da compra, sem correção monetária. A diferença entre esse valor e o preço de venda gera ganho de capital, tributado em até 22,5% conforme a faixa.

O ganho de capital é tributado em 15% para valores até R$ 5 milhões; 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões.

Com o REARP, o contribuinte antecipa parte da tributação, atualizando o bem ao valor real e pagando 4% sobre a valorização passada. Um imóvel declarado por R$ 300 mil, mas valendo R$ 800 mil, pode gerar economia significativa no imposto futuro.

Porém, existe uma trava importante: se o imóvel for vendido antes de cinco anos, a atualização é anulada. O contribuinte volta a ser tributado como se nunca tivesse aderido ao regime.

Imóveis antigos, principalmente das décadas de 1970 e 1980, já contam com redutores significativos no cálculo do ganho de capital. Nesses casos, aderir ao REARP pode ser desvantajoso, alerta a especialista.

Segundo algumas imobiliárias dizem que a isenção na venda de imóvel residencial para compra de outro em até 180 dias pode zerar o imposto sem necessidade de antecipação, tornando o regime desnecessário em alguns casos.

Tendências de arquitetura que valorizam imóveis em 2025

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O desempenho de um imóvel no mercado imobiliário está diretamente relacionado à qualidade do seu projeto arquitetônico. Em 2025, algumas diretrizes técnicas se consolidam como fundamentais para agregar valor comercial e patrimonial aos empreendimentos. A seguir, destaco os principais conceitos arquitetônicos que influenciam a valorização dos ativos imobiliários.

Eficiência Energética e Construção Sustentável

A sustentabilidade tornou-se uma exigência técnica e mercadológica. Projetos que adotam estratégias bioclimáticas — como orientação solar adequada, ventilação cruzada, brises móveis, coberturas verdes e uso de materiais de baixo carbono — não apenas reduzem o impacto ambiental, mas também aumentam a eficiência operacional do imóvel.

Certificações como LEED, AQUA-HQE e EDGE têm ganhado peso na avaliação de imóveis comerciais e residenciais de médio e alto padrão, sendo um fator de diferenciação competitivo no mercado.

Flexibilidade Programática

A configuração flexível dos espaços é uma das grandes tendências arquitetônicas de 2025. Ambientes adaptáveis — seja através de divisórias móveis, design modular ou pé-direito ampliado — permitem que o imóvel acompanhe mudanças no perfil de uso ao longo do tempo.

No mercado residencial, plantas reversíveis que possibilitam a conversão entre dormitórios, home offices e espaços de lazer interno são altamente valorizadas.

Estética Contemporânea de Baixa Complexidade Formal

A preferência por projetos de linguagem minimalista, com volumetria limpa e paleta material neutra (concreto aparente, pedra natural, madeira clara e metálicos foscos), reflete não apenas uma questão estética, mas também uma racionalização construtiva que reduz custos de manutenção futura.

Detalhamento técnico apurado, paginações precisas e acabamentos de alta durabilidade são aspectos que reforçam a percepção de valor do imóvel.

Áreas Comuns como Extensão da Unidade Privativa

Nos empreendimentos multiusuários, as áreas comuns se transformam em verdadeiras extensões das unidades privativas. Espaços de convivência, coworkings compartilhados, rooftops ajardinados e áreas de lazer climatizadas são desenhados para oferecer conforto, segurança e bem-estar.

Do ponto de vista arquitetônico, a integração entre interiores e exteriores, através de grandes vãos, elementos de sombreamento e paisagismo funcional, é um diferencial técnico que impacta positivamente a percepção do ativo.

Infraestrutura para Tecnologia e Domótica

A arquitetura de 2025 incorpora, desde a fase de projeto, a infraestrutura para sistemas de automação predial. Projetos elétricos, hidráulicos e de dados são desenvolvidos prevendo redes integradas para controle remoto de iluminação, climatização, segurança e áudio/vídeo.

A compatibilização técnica entre a arquitetura e os sistemas inteligentes reduz retrabalhos em obra e facilita upgrades futuros, aspectos que aumentam a longevidade e a atratividade do imóvel no mercado.

Mobilidade Urbana e Localização Estratégica

A localização continua sendo um dos fatores primordiais de valorização imobiliária, mas agora acompanhada da análise técnica de acessibilidade urbana. Proximidade de estações de transporte público, bicicletários, rede cicloviária, infraestrutura de serviços e zonas de baixo carbono (ZLC) são variáveis consideradas nos estudos de viabilidade arquitetônica.

A arquitetura contemporânea, portanto, deve dialogar com o tecido urbano, propondo soluções que favoreçam a mobilidade ativa e a integração do empreendimento com a cidade.

Em 2025, a valorização imobiliária passa necessariamente por uma arquitetura que seja eficiente, flexível, tecnicamente precisa e ambientalmente responsável. Incorporar esses princípios desde a concepção do projeto é uma estratégia essencial para gerar imóveis mais desejados, com maior liquidez e melhor desempenho no longo prazo.

Reforma tributária e imóveis: o que muda na compra e venda de 2026 a 2033.

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2026 será ano-teste sem IBS/CBS.
CBS começa em 2027; IBS em 2029; carga efetiva consolida até 2033. Veja impactos, alíquotas e efeitos para PF e empresas.

A reforma tributária sobre o consumo vai alterar a base de cobrança sobre a compra e venda de imóveis no Brasil, especialmente para empresas e para parte de pessoas físicas, que tenham volume considerável de vendas.

“Em 2026, nada muda do ponto de vista de caixa: será apenas o ano teste, uma etapa de transição obrigatória em que empresas e contribuintes terão que operar no novo ambiente digital, mas sem pagar os novos tributos IBS e CBS — desde que cumpram tudo o que for exigido”, explica o mestre em direito tributário pela PUC/SP.

A fase inicial vai funcionar como um “ensaio geral”: há novas regras de documentação, integração eletrônica entre cartórios/notas fiscais e testes para sistemas que só ficarão plenamente funcionais nos anos seguintes. “Mas o bolso do comprador e do vendedor não será afetado neste primeiro momento”

O que acontece em 2026 e por que o ano teste importa

Checklist — o que empresas do setor imobiliário precisam fazer em 2026

  • Emitir documentos fiscais no novo padrão eletrônico.
  • Entregar obrigações acessórias em desenvolvimento.
  • Participar do ambiente eletrônico que unifica dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.
  • Testar integração com o futuro cadastro nacional de imóveis, a nova Nota Fiscal Eletrônica e o DERE.
  • Cumprir todas as exigências para evitar a aplicação da alíquota-teste de 1% sobre a receita.

O ano de 2026 foi desenhado como um piloto do novo modelo de tributação do consumo. As imobiliárias, incorporadoras e empresas do setor imobiliário em geral, incluindo as holdings familiares, precisarão emitir documentos no novo padrão, entregar obrigações acessórias ainda em desenvolvimento e participar do ambiente eletrônico que vai unificar dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.

Entre os componentes em teste estão o futuro cadastro nacional de imóveis, o novo modelo nacional de Nota Fiscal Eletrônica e o DERE, um recibo padronizado que fará parte desse ecossistema.

Todos esses sistemas e documentos eletrônicos ainda não estão prontos. A expectativa do setor é que a Receita Federal termine tudo até o início do ano de 2026. “Embora não exista cobrança de IBS ou CBS, o cumprimento das etapas é obrigatório. Quem deixar de entregar o que for pedido será tributado pela chamada ‘alíquota-teste’: 1% sobre a receita (0,9% de CBS e 0,1% de IBS).

A Receita tem sinalizado alguma flexibilidade na largada, mas isso não impede que multas possam ser aplicadas depois”.