Entre reformas tributárias que finalmente saem do papel, juros que ensaiam uma trégua, programas habitacionais que combinam escala com tecnologia e uma reconfiguração silenciosa das fontes de crédito, o ano que se aproxima promete ser de consolidação. Não de explosão, mas de amadurecimento. E talvez seja exatamente isso que o setor mais precisa.
A Reforma Tributária e o fim da zona cinzenta
Comecemos pelo óbvio que insiste em não ser óbvio: a reforma tributária importa menos pelo seu impacto fiscal imediato e muito mais pelo que ela representa como reorganizadora do mercado. A partir de 1º de janeiro de 2026, inicia-se o ano-teste da cobrança de IBS e CBS nos documentos fiscais. É a primeira engrenagem de uma máquina que, até 2033, substituirá cinco tributos por um sistema dual de IVA.
A promessa é sedutora: menos cumulatividade, crédito tributário recuperável sobre insumos, transparência na cadeia produtiva. Na prática, isso significa que construtoras, imobiliárias e prestadores de serviços que sempre operaram formalmente terão vantagem competitiva ampliada. Quem vivia na zona cinzenta — reformas sem nota, serviços “por fora”, contratações informais — sentirá o cerco da fiscalização digital.
Vale o lembrete: o setor imobiliário conta com regras de transição específicas e redutores de alíquota que ainda dependem de regulamentação fina via Leis Complementares. Mas o movimento geral está claro. Até onde pude rastrear, os ajustes aprovados pelo Congresso contemplam redutores para imóveis populares e mecanismos que, teoricamente, evitarão aumentos dramáticos de carga. O Ministério da Fazenda projeta queda de até 5,5% no custo de imóveis de R$ 200 mil, enquanto os de R$ 2 milhões subiriam modestos 2,3%.
O que me parece mais relevante, contudo, é o efeito indireto: um mercado mais transparente tende a atrair funding mais barato e investidores mais sofisticados. A longo prazo, isso vale mais que qualquer benefício fiscal pontual.
Selic: o monstro que virou animal de estimação
Falemos agora da taxa Selic, que encerra 2025 em patamares de dois dígitos historicamente desafiadores — precisamente 15% ao ano. Há uma década, esse número paralisaria incorporadoras, congelaria lançamentos e esvaziaria estandes de venda. Mas algo mudou. O mercado foi, digamos, domesticado pela realidade.
As projeções do Boletim Focus indicam que o Banco Central iniciará cortes graduais ao longo de 2026, com a taxa podendo encerrar o ano em torno de 12% a 12,5% — ainda em dois dígitos, mas respirável. Não é milagroso, mas é suficiente. Cada ponto percentual de queda na Selic representa cerca de 7% a 8% de redução no valor da parcela mensal do financiamento. Para um comprador de classe média, isso é a diferença entre caber ou não caber no orçamento.
Mas o dado que me impressiona não está nos números da taxa em si, e sim no comportamento do setor diante dela. Os números da Abecip mostram que, mesmo com juros elevados em 2025, o volume de crédito imobiliário manteve-se robusto — não nos patamares de 2020-2021, é verdade, mas historicamente relevante.
Há uma maturidade silenciosa acontecendo. O mercado brasileiro finalmente entendeu que precisa operar em cenários de juros estruturalmente diferentes da década de 2010. E está aprendendo.
Demografia: o bônus que muda de formato
Outro pilar frequentemente negligenciado: o Brasil ainda está surfando o bônus demográfico. Temos massa populacional concentrada na faixa produtiva, gerando renda e demandando moradias. Dados do IBGE confirmam que o pico populacional só virá em 2041.
Mas não se trata de contar cabeças — trata-se de contar lares. Mesmo quando a população estabilizar em números absolutos, a formação de novas famílias continuará.
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