Reforma tributária e imóveis: o que muda na compra e venda de 2026 a 2033

2026 será ano-teste sem IBS/CBS. CBS começa em 2027; IBS em 2029; carga efetiva consolida até 2033. Veja impactos, alíquotas e efeitos para PF e empresas.

A reforma tributária sobre o consumo vai alterar a base de cobrança sobre a compra e venda de imóveis no Brasil, especialmente para empresas e para parte de pessoas físicas, que tenham volume considerável de vendas.

“Em 2026, nada muda do ponto de vista de caixa: será apenas o ano teste, uma etapa de transição obrigatória em que empresas e contribuintes terão que operar no novo ambiente digital, mas sem pagar os novos tributos IBS e CBS — desde que cumpram tudo o que for exigido”, explica o mestre em direito tributário pela PUC/SP.

A fase inicial vai funcionar como um “ensaio geral”: há novas regras de documentação, integração eletrônica entre cartórios/notas fiscais e testes para sistemas que só ficarão plenamente funcionais nos anos seguintes. “Mas o bolso do comprador e do vendedor não será afetado neste primeiro momento”

O que acontece em 2026 e por que o ano teste importa

Checklist — o que empresas do setor imobiliário precisam fazer em 2026

• Emitir documentos fiscais no novo padrão eletrônico.
• Entregar obrigações acessórias em desenvolvimento.
• Participar do ambiente eletrônico que unifica dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.
• Testar integração com o futuro cadastro nacional de imóveis, a nova Nota Fiscal Eletrônica e o DERE.
• Cumprir todas as exigências para evitar a aplicação da alíquota-teste de 1% sobre a receita.

O ano de 2026 foi desenhado como um piloto do novo modelo de tributação do consumo. As imobiliárias, incorporadoras e empresas do setor imobiliário em geral, incluindo as holdings familiares, precisarão emitir documentos no novo padrão, entregar obrigações acessórias ainda em desenvolvimento e participar do ambiente eletrônico que vai unificar dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.

Entre os componentes em teste estão o futuro cadastro nacional de imóveis, o novo modelo nacional de Nota Fiscal Eletrônica e o DERE, um recibo padronizado que fará parte desse ecossistema.

Todos esses sistemas e documentos eletrônicos ainda não estão prontos. A expectativa do setor é que a Receita Federal termine tudo até o início do ano de 2026. “Embora não exista cobrança de IBS ou CBS, o cumprimento das etapas é obrigatório. Quem deixar de entregar o que for pedido será tributado pela chamada ‘alíquota-teste’: 1% sobre a receita (0,9% de CBS e 0,1% de IBS).

A Receita tem sinalizado alguma flexibilidade na largada, mas isso não impede que multas possam ser aplicadas depois”.